Entenda o PIU

De forma a regrar os procedimentos públicos e o controle do processo, desde o desenvolvimento à implantação dos Projetos, e assegurar as formas de participação social e validação das propostas, a Prefeitura de São Paulo instituiu o Decreto 56.901, de 29 de março de 2016, que “Dispõe a elaboração de Projeto de Intervenção Urbana, nos termos do artigo 134 da Lei nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico – PDE”. A primeira parte do Decreto (Artigo 1º) é relativa à definição do que é o Projeto de Intervenção Urbana, aonde são aplicáveis, inclusive utilizando-se dos instrumentos de ordenamento urbano previstos no PDE para o seu desenvolvimento. A segunda parte (Artigos 2º ao 5º e Artigo 8º) trata dos procedimentos de desenvolvimento do Programa de Interesse Público e do Projeto, definindo seus produtos mínimos e os processos de participação e validação. Já a terceira parte (Artigos 6º e 7º) apresenta alguns mecanismos de implantação da proposta, através do esclarecimento sobre os entes públicos responsáveis pelo Projeto e as ferramentas de sua viabilidade.

Como foram pensadas as etapas de seu desenvolvimento:

O desenvolvimento do Projeto de Intervenção Urbana foi planejado de modo a garantir o ordenamento e a transformação territorial, atendendo as estratégias do Plano Diretor Estratégico com participação social durante o processo. Para tanto, algumas etapas em sua elaboração devem ser respeitadas. A primeira, que vai para além da leitura sócio-territorial e ambiental, é a proposta de elaboração de um Programa de Interesse Público específico ao Projeto, que assegure a compatibilidade de seus objetivos e de suas diretrizes com a política de desenvolvimento urbano municipal. Avaliado pela sociedade, através de processo participativo, o interesse público do Programa e sua vinculação com o marco regulatório da cidade é o primeiro passo para a assertividade do Projeto, orientando seus estudos em consonância ao quadro normativo que regula a transformação urbana. O Decreto Municipal prevê algumas etapas de elaboração dos projetos, que podem ser assim resumidas:

1 – Desenvolver uma leitura territorial da área de intervenção, a partir da organização de elementos técnicos, suficientes a justificar a abertura dos estudos necessários ao desenvolvimento do PIU, tal qual procedimento descrito no Artigo 2º do Decreto:

 Art. 2º Deverão preceder o processo de elaboração do PIU, no mínimo:

I – diagnóstico da área objeto da intervenção, com caracterização dos seus aspectos sócio territoriais e ambientais;

II – programa de interesse público da futura intervenção, considerando sua diretriz urbanística, a viabilidade da transformação, o impacto ambiental ou de vizinhança esperado, a possibilidade de adensamento construtivo e populacional para a área e o modo de gestão democrática da intervenção proposta.

2 – Publicar tais elementos técnicos, para consulta pública nos termos da Lei Municipal nº 16.050/2014, a fim de avaliar com a sociedade os objetivos, diretrizes e resultados esperados para o Projeto e a consequente transformação urbana, conforme previsto no §1º do Art. 2º:

§1º. Uma vez concluídos, os documentos previstos no caput serão divulgados para consulta pública, por pelo menos 20 dias.

3 – Consolidar os elementos técnicos tendo em vista as contribuições sistematizadas do processo de consulta pública e encaminhamento do material à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano para avaliação da compatibilidade do estudo proposto com a política de desenvolvimento urbano do Município, com vistas a autorizar a elaboração do Projeto, conforme previsto no §2º do Art. 2º:

§2º. Findo o prazo da consulta pública e após a análise das sugestões recebidas, o processo administrativo será encaminhado à Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano – SMDU, para:

I – análise da adequação da proposta à política de desenvolvimento urbano do Município; e

II – autorização para elaboração do PIU

Finalizada a etapa de definição dos pressupostos da proposta, da leitura territorial e do programa de interesse público de cada Projeto, conforme diretrizes do Plano Diretor Estratégico do município ou da lei correlata dele originada, inicia-se a fase de desenvolvimento do projeto, que está organizada da seguinte maneira:

4 – Encaminhar o material para SP-Urbanismo, empresa municipal responsável pelo desenvolvimento dos estudos:

Art. 3º Uma vez autorizada a elaboração do PIU, SP-Urbanismo fará a publicação dos seguintes elementos, necessários ao seu desenvolvimento:

I – definição do perímetro de intervenção;

II – características básicas da proposta;

III – fases da elaboração do projeto, obrigatoriamente com mecanismos que assegurem o caráter participativo dessas atividades.

§1º. Fica autorizada a promoção de chamamento público para manifestação de interesse na apresentação de projetos.

§2º. Devem constar do edital de chamamento, a forma de participação social e os critérios de avaliação das propostas apresentadas.

Sob responsabilidade da SP-Urbanismo o PIU também poderá ser desenvolvido mediante chamamento público ou através da figura da Manifestação de Interesse Privado, nos termos da Lei Municipal nº 14.517, de 16 de outubro de 2007. Nestes casos, as propostas deverão contemplar os mesmos elementos a serem validados pela empresa responsável SP-Urbanismo, analisados pela SMDU e avaliados por consulta pública seguindo igual procedimento. Findada esta etapa, validado o projeto de acordo com a política de desenvolvimento urbano do município, poderão ser autorizados o inicio dos estudos:

  • Art. 8º A SP-Urbanismo poderá iniciar a elaboração de PIU a partir de requerimento apresentado por meio de Manifestação de Interesse Privado – MIP, instruído com os elementos referidos no art. 3º deste decreto, observada a realização da consulta pública de que trata o art. 2º, §1º.

5 – Ao fim de seu desenvolvimento, o Projeto de Intervenção Urbana (PIU) deve oferecer um conteúdo que demonstre quais ações serão necessárias para se alcançar o programa de interesse público determinado pela municipalidade, incluindo seus objetivos, diretrizes e resultados esperados.

Art. 4º O conteúdo final do PIU deve apresentar:
I – proposta de ordenamento ou reestruturação urbanística para o perímetro delimitado, com a definição de programa de intervenção, fases de implantação, parâmetros urbanísticos e instrumentos de gestão ambiental necessários;
II – modelagem econômica da intervenção proposta, considerando especialmente os mecanismos de financiamento e fonte de recursos necessários;
III – definição do modelo de gestão democrática de sua implantação, privilegiando o controle social e os instrumentos para o monitoramento e avaliação dos impactos da transformação urbanística pretendida sobre o desenvolvimento econômico e social da área objeto do estudo;
IV- elementos complementares necessários, nos termos do art. 136 da Lei nº 16.050, de 2014.

6 – Após esta etapa a proposta do PIU deve ser novamente avaliada pela SMDU, que promoverá nova consulta pública sobre o material, em consonância com as premissas do Plano Diretor Estratégico e de acordo com as definições do artigo 5º do Decreto. Esta consulta pública tem por objetivo debater e aprimorar a proposta de conteúdo final do PIU. Todas as contribuições serão analisadas e apresentadas em relatório consolidado, para justificar incorporações das sugestões e versões aprimoradas da proposta:

Art. 5º A forma final do PIU deve ser encaminhada por SP-Urbanismo à SMDU para, estando presentes os elementos necessários, ser disponibilizada a consulta pública, por pelo menos 20 dias, nos termos da Lei nº 16.050, de 2014.
§1º. Finda a consulta pública, SMDU adotará as seguintes medidas:
I – elaboração e divulgação de relatório com as contribuições recebidas e as razões para incorporação ou não ao texto;
II – encaminhamento à Chefia do Poder Executivo, com sugestão de:
a) elaboração do competente projeto de lei ou edição de decreto, conforme a hipótese cabível;
b) arquivamento da proposta, fundamentadamente.

7 – Após a sistematização da consulta e consolidação da proposta, a SMDU estará apta a enviá-la para providências quanto ao ato administrativo para o seu encaminhamento, a ser realizado pelo Prefeito do município, com sugestão de emissão de decreto para sua implantação ou encaminhamento de projeto de lei ao Legislativo. Poderá, da mesma maneira, realizar o seu arquivamento, caso não encontre correspondência do PIU à política municipal de desenvolvimento urbano ou de adequado interesse público.

Art. 5º …
§1º. Finda a consulta pública, SMDU adotará as seguintes medidas:
I – …
II – encaminhamento à Chefia do Poder Executivo, com sugestão de:
a) elaboração do competente projeto de lei ou edição de decreto, conforme a hipótese cabível;
b) arquivamento da proposta, fundamentadamente.

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Ferramentas para a implantação do Projeto:

O Plano Diretor Estratégico define que, após os estudos técnicos reunidos pelo PIU, a proposta poderá ser implantada utilizando-se quaisquer instrumentos de política urbana e de gestão ambiental (artigo 134 e 148 da Lei Municipal nº 16.050, de 31 de julho de 2014 – Plano Diretor Estratégico). Este requisito permite que os instrumentos urbanísticos necessários à viabilidade da proposta sejam desenvolvidos como resultado do Projeto, ao invés de serem definidos de antemão. Assim, antes de haver a proposta de aplicação de qualquer instrumento urbanístico para fins de uma intervenção urbana, sua hipótese é antes demonstrada e debatida enquanto PIU, garantindo maior assertividade e interesse público da sua implantação.
Dessa forma, instrumentos como as Operações Urbanas Consorciadas, Áreas de Intervenção Urbana ou Reordenamento Urbanísticos, previstos pelo PDE, são resultados dos estudos técnicos do Projeto, demonstrando sua aplicabilidade em razão das características e das escalas da intervenção proposta e aprovados em forma de lei especifica. Em conjunto com a aplicação destes instrumentos a eventual necessidade de novos requisitos e parâmetros urbanísticos adicionais, necessários à viabilidade da proposta, também serão analisados e validados pela nova legislação. Em casos menos complexo, em se tratando projetos para reurbanização ou para aplicação de parâmetros já existentes na legislação urbanística, os PIU poderão ser implantados a partir de procedimentos determinados por meio de um decreto regulamentador.
Quando a implantação do Projeto puder ser determinada por decretos a SP-Urbanismo fica autorizada a implantar o projeto. Sob sua coordenação, inclusive nos casos em que houver associação com a iniciativa privada, a SP-Urbanismo pode dispor de ativos ou de direitos específicos para a implantação da proposta, conforme os requisitos autorizados pela municipalidade:

Art.6º A implantação do PIU veiculado por decreto será realizada por intermédio da SP-Urbanismo.
§ 1º. Fica autorizada a SP-Urbanismo a firmar contratos com terceiros para a implantação do PIU, observadas as seguintes regras:
I – poderão ser alienados:
a) imóveis próprios da SP-Urbanismo ou desapropriados por utilidade pública;
b) direitos relativos a imissões de posse decorrentes de desapropriação.
II – deverá ser estabelecida a obrigação do adquirente de atuar conforme o PIU, nos termos em que foi aprovado, sob pena de rescisão do contrato;
III – na hipótese de alienação dos direitos relativos a imissões de posse decorrentes de desapropriação, o valor mínimo a ser pago pelo adquirente deve corresponder ao montante despendido pelo Poder Público para obter a imissão na posse, na ação expropriatória, permitido acréscimo de percentual a título de remuneração da SP-Urbanismo, pela estruturação do projeto e pelo risco de arcar com a indenização definitiva;
IV – o critério para julgamento da licitação da alienação do bem ou dos direitos relativos à imissão na posse poderá ser a maior oferta da remuneração prevista no inciso anterior.
§ 2º. Para a implantação do PIU diretamente pela SP-Urbanismo, a empresa poderá promover incorporações imobiliárias, podendo utilizar imóveis próprios, imóveis desapropriados para fins de utilidade pública e direitos relativos a imissões de posse decorrentes de desapropriação.

Para a implementação do PIU, nos casos em que sejam necessárias desapropriações, a SP-Urbanismo deve instruir e justificar as propostas de desapropriações que serão avaliadas e declaradas pelo Poder Executivo, para fins de interesse público e urbanístico. Este tipo de desapropriação, e sua respectiva finalidade, tem por pressuposto a existência do Projeto Urbanístico, que no município de São Paulo está definido pela figura do PIU. É, portanto, o desenvolvimento do PIU, realizado mediante processo participativo e controle social, que definirá o interesse público dos imóveis necessários para a implantação do programa de intervenções previsto. Durante o processo de Projeto, os moradores, trabalhadores, usuários e proprietários de imóveis na região poderão questionar a pertinência e a real necessidade de inclusão dos imóveis para execução do programa de intervenções, indicando inclusive alternativas para sua viabilidade. Com o objetivo de garantir a implementação dos Projetos, resultado de ações coordenadas e de processo coletivo de debate referente aos interesses públicos presentes nas propostas, as desapropriações efetuadas serão estabelecidas como irretratáveis e irrevogáveis. Isso garante, durante todo o processo de implementação do PIU, a inviabilidade de quaisquer mudanças de destinação das desapropriações declaradas. Determinações refletidas no Artigo 7º:

Art. 7º Caso sejam necessárias desapropriações para a implantação do PIU, a SP-Urbanismo encaminhará proposta ao Executivo, para edição dos competentes decretos de utilidade pública para fins de desapropriação urbanística, nos termos da legislação federal.

Parágrafo único. As desapropriações efetuadas nos termos deste artigo serão irretratáveis e irrevogáveis uma vez formalizadas as respectivas imissões na posse, vedado ao Poder Público Municipal, à SP-Urbanismo ou a particulares eventualmente contratados desistir ou renunciar aos direitos e obrigações a elas relativos.