Entenda o Zoneamento

Entenda as estratégias do Zoneamento para tornar São Paulo uma cidade mais humana e mais equilibrada.

 

1) Assegurar o direito à moradia digna para quem precisa

 Para enfrentar o déficit habitacional e a falta de moradia adequada e bem localizada para a população de baixa renda, a nova lei mantém as Zonas Especiais de Interesse Social (ZEIS), estimula a produção de Habitação de Interesse Social (HIS) e cria duas novas zonas: Zona Mista de Interesse Social (ZMIS) e Zona de Centralidade em ZEIS (ZC-ZEIS).

As Zonas Mistas de Interesse Social, antes demarcadas como ZEIS-1, são os grandes conjuntos habitacionais promovidos pelo poder público, que concentram muitas moradias e pouca atividade comercial. Já as Zonas de Centralidade em ZEIS demarcam lotes ou quadras localizados nas principais ruas e avenidas internas às ZEIS. Em ambas as zonas serão permitidas atividades comerciais e de serviços, como supermercado, loja e farmácia, o que torna a cidade mais diversa, facilita a vida dos moradores e gera renda na região.

 

2) Orientar o crescimento da cidade nas proximidades do transporte público

 Para otimizar a ocupação das áreas com boa oferta de transporte público coletivo e fomentar centralidades locais, o Plano Diretor instituiu os Eixos de Estruturação da Transformação Urbana Existentes e Previstos próximos às estações de trem, metrô e corredores de ônibus. No zoneamento, essas quadras foram demarcadas como as Zonas Eixo de Estruturação (ZEU) e Zonas Eixo de Estruturação Previsto (ZEUP).

A ZEU mantém os parâmetros previstos no PDE e estabelece regras complementares, como os usos permitidos nestas zonas, por exemplo. A medida otimiza o aproveitamento do solo em áreas bem localizadas, diminui o tempo e a distância dos deslocamentos, permite que mais pessoas morem e trabalhem nesses locais e favorece a relação das pessoas com a cidade.

A garantia de qualidade nessa interação entre os edifícios e os espaços públicos foi pensada com a manutenção e o aprimoramento de alguns dispositivos, como fachadas ativas, fruição pública e calçadas mais largas.

Outra zona trazida pela lei é a Zona de Estruturação Metropolitana (ZEM), que está demarcada ao longo das ferrovias e da margem dos principais rios localizados na Macroárea de Estruturação Metropolitana. A ideia é promover maior diversidade de atividades e atrair a população para esses locais, que também são próximos à rede de transporte público.

Além das zonas, alguns incentivos dados a determinados usos, tais como hospitais, escolas e hotéis, foram condicionados à estratégia de ordenamento territorial do PDE em relação à indução da transformação na proximidade dos eixos.

 

3) Qualificar a vida urbana nos bairros

 O novo zoneamento busca garantir o direito das pessoas à cidade, proporcionando diversidade de usos, disponibilidade de espaços verdes e qualidade na relação entre os espaços públicos e privados. Para isso, a nova lei orienta como cada lote deve contribuir para uma melhor convivência nos bairros e na cidade.

O atual modelo de produção imobiliária em São Paulo pouco dialoga com o pedestre. Edifícios com calçadas estreitas, muros altos em quadras extensas e empenas cegas são exemplos de como a circulação de pedestres é prejudicada, além de gerar desconforto e insegurança.

Para enfrentar essas questões, o zoneamento define um tamanho máximo para lotes e quadras (20.000m²). Quando o limite for ultrapassado, exige-se a doação de áreas verdes e institucionais, facilitando a fruição pública e criando espaços de interação e convivência entre os moradores. Para lotes ou glebas acima de 40.000m² é exigida também a abertura de viário.

Quanto ao pedestre, outros dispositivos incentivam ou exigem calçadas mais amplas em função da zona de uso, como é o caso de lotes acima de 2.500m² em Zona Centralidade (ZC), e do tipo de empreendimento, como em equipamentos, tais com escolas e hospitais.

Outros dispositivos tais como fachada ativa, fruição pública e incentivo a usos misto foram propostos em função de zonas e tipos de empreendimentos, buscando melhorar a relação entre os edifícios e as áreas públicas.

 

4) Melhorar a mobilidade urbana

 Além de procurar reduzir a geração de viagens em áreas onde o sistema viário já está saturado, o novo zoneamento incentiva a reversão do atual modelo de mobilidade, em que o automóvel tem papel de destaque.

Para isso, a lei prevê o adensamento construtivo e populacional ao longo dos eixos de transporte, deixa de exigir vagas para carros em imóveis residenciais, incentiva a instalação de edíficios garagem nas extremidades das estações de trem, metrô e corredores de ônibus, prevê alargamento de calçadas nas áreas de influência dos eixos e vestiários para usuários de bicicletas nos novos empreendimentos.

A lei deixa de ser atrelada exclusivamente às demandas do automóvel para levar em consideração todos os outros modais de transporte.

 

5) Promover o desenvolvimento econômico da cidade

 O novo zoneamento pretende fortalecer o setor produtivo da cidade e facilitar a instalação de atividades econômicas a partir de uma série de mudanças.

Com a nova lei, a cidade conta com a criação de duas Zonas Predominantemente Industriais (ZPI 1 e 2) e duas de Desenvolvimento Econômico (ZDE 1 e 2), o que garante a reserva de território para o desenvolvimento de atividade produtiva e logística em São Paulo.

Para facilitar a instalação de atividades não residenciais de baixo risco, foram dispensados as exigências de vagas de estacionamento e carga e descarga e dado incentivos em área computável para lotes pequenos localizados na periferia; assim como permitida a utilização de edificações irregulares – desde que obedecidos os parâmetros de incomodidade.

Há também mecanismos que preveem a possibilidade de regularização de usos industriais instalados fora das zonas industriais sob determinadas condicionantes, de modo a manter a oferta de empregos de forma descentralizada na cidade.

 

6) Incorporar a agenda ambiental ao desenvolvimento da cidade

 O novo zoneamento traz um aumento de 40% na demarcação de zonas ambientais, que são: Zona Especial de Preservação Ambiental (ZEPAM), Zona Especial de Preservação (ZEP) e Zona de Preservação e Desenvolvimento Sustentável (ZPDS). A mudança traz um maior grau de proteção a essas áreas.

O novo zoneamento inova ao instituir a Quota Ambiental fazendo com que as novas edificações públicas e privadas tenham que contribuir com a qualidade ambiental da cidade. Com a nova medida, os lotes com áreas acima de 500m² terão que atingir uma pontuação mínima que será obtida mediante adoção de soluções construtivas, paisagísticas e tecnológicas que vão contribuir com a melhoria da qualidade ambiental da cidade. Basicamente são medidas que reduzem a sobrecarga nos sistemas de drenagem e contribuem coma redução das ilhas de calor.

Também foram previstos incentivos para quem pretender adotar a certificação ambiental e atingir pontuação acima da mínima exigida.

O zoneamento prevê ainda definição e regulação do Sistema de Áreas Protegidas, Áreas Verdes e Espaços Livres (SAPAVEL), composto tanto por áreas ambientalmente sensíveis, tais como as unidades de conservação e parques, como também pelas praças, espaços livres, áreas verdes de loteamentos, cemitérios. Tal sistema é uma importante ferramenta para contribuir com a agenda ambiental do município.

Outro ponto trazido pelo zoneamento é a permissão de instalação de equipamentos públicos e sociais em áreas verdes públicas, com a devida compensação ambiental e respeito à legislação. Essa possibilidade, já prevista no PDE, será adotada em caráter excepcional, somente será possível em caráter excepcional, se for comprovada a demanda pelo órgão público municipal competente e sob a condição de haver compensação ambiental.

 

7) Preservar o patrimônio cultural da cidade

 Para representar com maior clareza todos os tipos de área com importância cultural no município de São Paulo, o novo zoneamento desenvolveu um mapa único para as zonas especiais de preservação cultural (ZEPEC) separado do mapa das outras zonas. Sendo assim, para saber sobre a localização dos bens imóveis representativos (ZEPEC-BIR), áreas de urbanização especial (ZEPEC-AUE), áreas de proteção paisagística (ZEPEC-APPa) e das áreas com indicação de tombamento, é possível consultar o Mapa 02 da nova lei de parcelamento, uso e ocupação do solo de São Paulo. Este mapa reúne os imóveis tombados até o momento de consolidação desta lei, lembrando que os futuros imóveis que vierem a ser tombados tornam-se automaticamente ZEPECs (http://www3.prefeitura.sp.gov.br/cit/Forms/frmPrincipal.aspx).

Conforme definido pelo PDE, para garantir a proteção aos bens de interesse histórico de São Paulo foram definidos instrumentos, dentre eles a Transferência do Direito de Construir (TDC). Tendo em vista que os imóveis tombados não podem alterar as suas características construtivas, esses ficam impossibilitados de usufruir do potencial construtivo da zona em que estão inseridos. Dessa forma, a transferência do potencial construtivo dos bens tombados garante o mesmo direito à cidade aos seus proprietários e contribui com a conservação dos imóveis de valor histórico-cultural da cidade de São Paulo.

Para estimular o uso desse instrumento inclusive aos imóveis menores, a nova lei de zoneamento de São Paulo reviu os valores de Fator de Incentivo (Fi) para o cálculo do potencial transferível nas novas Declarações de potencial construtivo passível de transferência. Também está previsto na nova lei de zoneamento que, no caso de reformas com incremento de área construída em imóveis tombados que já tenham recebido a Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência, a área acrescida será descontada do potencial construtivo transferível do imóvel.
Buscando equilibrar a utilização da TDC em relação a Outorga Onerosa Direito de Construir (OODC), foi estabelecido um limite de 5% em relação ao valor arrecadado no FUNDURB nos últimos 12 meses.

Outra inovação importante da nova LPUOS é o estabelecimento de um prazo máximo de 2 anos para análise pelos órgãos de preservação competentes dos imóveis com indicação de tombamento. Essa medida visa agilizar a tomada de decisão do processo de tombamento, para que estes possam tomar as providências cabíveis para a conservação do bem e fazer o uso correto da função social de sua propriedade.