Programa Requalifica Centro
O Programa Requalifica Centro (Lei 17.577/21) estabelece incentivos fiscais e edilícios para estimular a requalificação (retrofit) de prédios antigos da região central da cidade. O objetivo é estimular uma maior oferta de imóveis habitacionais para adensar o centro e resgatar sua vocação de ambiente atraente para investimentos.
O Requalifica Centro tem como alvo as edificações construídas até 23 de setembro de 1992 ou licenciadas com base na legislação edilícia vigente até esta data, no caso, o Código de Obras e Edificações revogado (Lei nº 11.228/1992), e localizadas em um perímetro estimado em 6,4 km² da região central. A ideia é estimular o uso desses imóveis, combatendo a ociosidade ainda mais acentuada com a pandemia do novo coronavírus.
Considera-se para efeito do programa o perímetro que se inicia na interseção da via férrea com a Avenida Alcântara Machado (sob o Viaduto Alcântara Machado), prossegue pela Rua Palmorino Mônaco até a Rua Visconde de Parnaíba, Rua Visconde de Parnaíba, Rua Domingos Paiva até a Avenida Rangel Pestana, Avenida Rangel Pestana, contorna a Praça Agente Cícero, Avenida Rangel Pestana, contorna o Largo da Concórdia, baixos do viaduto do Gasômetro até a via férrea, Rua Coronel Francisco Amaro, prosseguindo pela via férrea até a Rua Mauá, Rua Mauá até a Praça Júlio Prestes, Praça Júlio Prestes, Alameda Cleveland, Alameda Ribeiro da Silva, Alameda Dino Bueno, Alameda Eduardo Prado, Avenida Rio Branco, Rua Helvetia, Rua Guaianases, Praça Princesa Isabel, Avenida Duque de Caxias, Largo do Arouche, Rua Amaral Gurgel, Rua da Consolação, Rua Caio Prado, viela de ligação com Rua Avanhandava, Rua Avanhandava, Avenida 9 de julho, Avenida Radial Leste-Oeste, Rua João Passaláqua, Rua Professor Laerte Ramos de Carvalho, Praça Pérola Byington, Viaduto Jaceguai, Avenida Radial Leste-Oeste, Viaduto do Glicério, Rua Antonio de Sá, Avenida do Estado, Rua da Figueira, Avenida Alcântara Machado até o ponto inicial.
O programa propõe os seguintes incentivos fiscais a essas edificações:
• Remissão dos créditos de IPTU
• Isenção de IPTU nos três primeiros anos a partir da emissão do certificado de conclusão de obra
• Aplicação de alíquotas progressivas para o IPTU pelo prazo de cinco anos após a isenção descrita acima, sendo que no 6º ano o imóvel atinge a alíquota integral do imposto
• Redução para 2% da alíquota de ISS para os serviços relativos à obra de requalificação (engenharia, arquitetura, construção civil, limpeza, manutenção, meio ambiente)
• Isenção de ITBI aos imóveis objetos de requalificação
• Isenção de taxas municipais para instalação e funcionamento por cinco anos
O Requalifica Centro também estipula outros benefícios à requalificação dos edifícios, como não considerar como computáveis as áreas destinadas à instalação de usos não-residenciais (pavimentos térreo e cobertura do edifício) e dispensar o pagamento de contrapartida financeira (outorga onerosa) em caso de mudança de uso da edificação.
O que é retrofit?
Retrofit é uma palavra de origem inglesa e significa “atualizar o antigo”. Trata-se de um processo de intervenção em instalações antigas que busca adequar, recuperar e modernizar o espaço, tornando-o mais seguro e qualificado à reocupação.
Como aderir ao Programa?
A portaria SMUL nº 78/2022, em seu artigo 1º, diz que os pedidos de aprovação com base na Lei nº 17.577, de 20 de julho de 2021, e respectivo decreto regulamentador, poderão ser formulados, perante a Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento, pelas seguintes vias, a critério dos requerentes:
I – pela via ordinária, no âmbito do sistema Aprova Digital;
II – pelo procedimento Aprova Rápido, de que trata o Decreto nº 58.955, de 20 de setembro de 2019.
Requalifica Rápido
O Programa Requalifica Centro tem um procedimento específico para a análise simultânea de pedidos de retrofit na cidade por órgãos municipais, o “Requalifica Rápido”. Com a iniciativa, fica estabelecido prazo de até 155 dias para o Município analisar processos de alvará para requalificação de imóveis antigos no âmbito do Programa Requalifica Centro. Todos os requisitos estão definidos nos decretos 62.736/2023 e 62.467/2023 e na Instrução Normativa nº 001/SMUL-G/2023.
Somente processos protocolados a partir da data de publicação da Instrução Normativa e que atendam aos requisitos exigidos pela legislação estarão aptos à análise pelo Requalifica Rápido. Para os demais processos, a análise seguirá acontecendo pela via ordinária. Os prazos estabelecidos na Instrução Normativa não levam em consideração o tempo de resposta do interessado a comunicados emitidos pelas áreas técnicas para sanar possíveis falhas identificadas no projeto.
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Legislação
Lei nº 17.577/2021 – Dispõe sobre o Programa Requalifica Centro, estabelecendo incentivos e o regime específico para a requalificação de edificações situadas na Área Central, e dá outras providências
Lei nº 17.844/2022 – Aprova o Projeto de Intervenção Urbana Setor Central – PIU-SCE, institui e regulamenta a Área de Intervenção Urbana do Setor Central – AIU-SCE, estabelece parâmetros de uso e ocupação do solo específicos para o território, define o programa de intervenções do PIU-SCE e revoga a Lei nº 12.349, de 6 de junho de 1997.
Decreto nº 61.311/2022 – Regulamenta a Lei nº 17.577, de 20 de julho de 2021, que dispõe sobre o Programa Requalifica Centro no que tange à aprovação dos pedidos de requalificação de edificações (Retrofit) na região central da Cidade de São Paulo.
Decreto nº 62.465/2023 – Altera o Decreto nº 61.311, de 20 de maio de 2022, que regulamentou a Lei nº 17.577, de 20 de julho de 2021, a qual dispõe sobre o Programa Requalifica Centro.
Decreto nº 62.467/2023 – Dispõe sobre o procedimento REQUALIFICA RÁPIDO para aprovação de imóveis situados no perímetro da Lei nº 17.577, de 20 de julho de 2021, que dispõe a respeito do Programa Requalifica Centro, estabelecendo incentivos e o regime específico para a requalificação de edificações situadas na área central da cidade.
Decreto nº 62.736/2023 – Introduz alterações nos artigos 2º, 6º, 7º e 8º do Decreto nº 62.467, de 7 de junho de 2023, que dispõe sobre o procedimento REQUALIFICA RÁPIDO para aprovação de imóveis situados no perímetro da Lei nº 17.577, de 20 de julho de 2021, relativa ao Programa Requalifica Centro, estabelecendo incentivos e o regime específico para a requalificação de edificações situadas na área central da cidade.
Decreto nº 62.878/2023 – Dispõe sobre a concessão de subvenções econômicas pelo Poder Executivo para a promoção de intervenções de requalificação edilícia em edifícios, nos termos do art. 39 da Lei nº 17.844, de 14 de setembro de 2022, no perímetro do Programa Requalifica Centro.
Portaria SMUL nº 78/2022 – Determina procedimentos e fluxos internos necessários às aprovações no âmbito do Programa Requalifica Centro, de que trata a Lei nº 17.577, de 20 de julho de 2021, regulamentado pelo Decreto nº 61.311, de 20 de maio de 2022.
Portaria SMUL nº 153/2023 – Constitui Comissão Especial de Avaliação referente ao primeiro chamamento público de projetos para a concessão de subvenções econômicas para a promoção de intervenções de requalificação edilícia, nos termos dos arts. 36 e 37 do Decreto nº 62.878, de 30 de outubro de 2023.
Portaria SMUL nº 167/2023 – Determina procedimentos e fluxos internos necessários às aprovações no âmbito do Programa Requalifica Centro, de que trata a Lei nº 17.577, de 20 de julho de 2021, regulamentado pelo Decreto nº 61.311, de 20 de maio de 2022.
Instrução Normativa SF/SUREM nº 1/2023 – Especifica os procedimentos para requerimento e análise das isenções e remissões de impostos trazidas pela Lei nº 17.577, de 20 de julho de 2021, e dá outras providências
Instrução Normativa SMUL nº 29/2023 – Dispõe sobre os procedimentos aplicáveis aos processos administrativos protocolados no âmbito do APROVA RÁPIDO e do REQUALIFICA RÁPIDO de acordo com o estabelecido no Decreto nº 58.955, de 20 de setembro de 2019, alterado pelo Decreto nº 59.455, de 19 de maio de 2020, e no Decreto nº 62.467, de 7 de junho de 2023, alterado pelo Decreto nº 62.736, de 5 de setembro de 2023.