Gestão Urbana SP

A Prefeitura de São Paulo, por meio da Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento (SMUL), publica, nesta quinta-feira (07), nova portaria para desburocratizar e agilizar a aprovação de projetos de retrofit no centro da cidade. O objetivo é fomentar a requalificação de imóveis antigos na região, especialmente aqueles voltados para moradia social. Acesse aqui a portaria.

A elaboração da norma foi motivada por reuniões técnicas entre o gabinete da Pasta e as coordenadorias e assessorias envolvidas no licenciamento, e busca sanar dúvidas de interpretação identificadas durante a análise de pedidos de requalificação. A nova regulamentação substitui a Portaria nº 167, de 8 de dezembro de 2023.

Entre os principais avanços, a portaria define de forma objetiva os documentos obrigatórios — como memoriais descritivos e declarações de responsabilidade — para projetos de requalificação total ou parcial das edificações. Antes, não havia uma padronização clara quanto à documentação exigida para cada caso, o que gerava dúvidas no processo de licenciamento. Como inovação, inclui ainda, em anexo, modelos ilustrativos de quadro de áreas e de notas explicativas, facilitando a elaboração e a análise dos projetos.

A nova norma também traz orientações detalhadas sobre a avaliação da elegibilidade das edificações ao Programa Requalifica Centro. Neste sentido, os projetos deverão ser analisados com base nas informações contidas nas peças gráficas e nas áreas existentes indicadas no projeto proposto, que refletem a situação real da edificação. Anteriormente, essa análise era vinculada a projetos previamente aprovados e a outros documentos apresentados na época, o que dificultava o licenciamento dos retrofits.

Além disso, a portaria estabelece regras para a regularização de áreas existentes, simplificando os procedimentos tanto para áreas internas quanto externas das edificações a serem requalificadas. A legislação já previa a possibilidade de regularização, mas sem detalhar os critérios técnicos e documentais exigidos.

Outra inovação da norma é a definição dos procedimentos de análise em casos de existência de Decreto de Utilidade Pública (DUP) ou de Interesse Social (DIS). Quando a ficha técnica (documento da Prefeitura) indicar a presença desses decretos vigentes, mas sem informação de possível interferência na edificação a ser requalificada, o Portal Geosampa deverá ser consultado. Já nos casos em que o imóvel estiver atingido por DIS ou DUP vigentes, a Procuradoria Geral do Município poderá ser consultada quanto à existência de ação de expropriação.

Aeração e insolação
Nova resolução da Comissão de Edificações e Uso do Solo (CEUSO), publicada na última sexta-feira (01), possibilita que projetos do Programa Requalifica Centro tenham condições de aeração e insolação abaixo das exigidas pelo Código de Obras e Edificações (COE), desde que sigam alguns critérios.

Os ambientes de repouso e estar voltados ao uso habitacional devem ter janelas voltadas para ruas, recuos ou áreas internas do prédio, respeitando os limites do Código Civil. Além disso, será necessário apresentar um relatório técnico assinado por profissional habilitado, justificando por que não é possível cumprir integralmente as exigências do COE e propondo alternativas para melhorar a ventilação e a entrada de luz, como troca de caixilhos, ampliação de aberturas ou uso de materiais específicos — tudo isso sem comprometer as normas de segurança.
Acesse a resolução na íntegra

 

Programa Requalifica Centro
Criado em 2021 pela Lei 17.577/21, o Programa Requalifica Centro incentiva a modernização de prédios antigos por meio do retrofit, oferecendo isenção de impostos e redução de taxas para viabilizar as reformas. Os principais incentivos incluem:

• Isenção de IPTU;

• Redução da alíquota de ISS;

• Isenção de ITBI e outras taxas municipais.

Até o momento foram aprovados, no âmbito do Programa, 26 projetos de retrofit, totalizando 2.271 unidades habitacionais. São 22 empreendimentos destinados ao uso residencial (sendo 1 para Habitação de Interesse Social) e 4 empreendimentos para uso comercial (hospedagem e escritórios). Ao todo, 6 edifícios receberam certificado de Conclusão de Requalificação, documento que atesta a conclusão de obras de retrofit. Existem 31 processos em análise.