1. O que é função social da propriedade imóvel urbana?

A função social, presente na Constituição Federal de 1988, é princípio norteador do direito de propriedade no Brasil. De acordo com ele, todo bem, seja móvel ou imóvel, rural ou urbano, deve ter um uso condizente com os interesses da sociedade, e não apenas aqueles dos proprietários. No caso dos imóveis urbanos, os interesses da sociedade se refletem na ordenação da cidade, definida pelo Plano Diretor.

Assim, a propriedade urbana cumpre sua função social quando seu uso é compatível com a infraestrutura, equipamentos e serviços públicos disponíveis, e simultaneamente colabora para a segurança, bem estar e desenvolvimento dos usuário, vizinhos e, por fim, da população como um todo. Em suma, para o Direito à Cidade.

No caso do Brasil, onde as cidades em geral convivem com déficit habitacional, e boa parte da população se vê obrigada a residir cada vez mais distante das áreas com oferta de serviços públicos, por vezes inclusive ocupando regiões ambientalmente sensíveis, uma propriedade ociosa não está a cumprir sua função social.

2. Em 2011 a Prefeitura me enviou um comunicado informando que meu imóvel não cumpria a função social. O que é isso?

Este comunicado, chamado de notificação prévia, foi realizado no cumprimento do Decreto 51.920/10, o qual exigia uma listagem prévia de imóveis que, eventualmente, não cumpriam a função social. Caso você tenha sido um dos proprietários “pré-notificados”, a PMSP decidirá sobre a manutenção ou não de seu imóvel na listagem, e, se apresentou impugnação, será comunicado, por publicação no Diário Oficial e mensagem eletrônica, quando houver um endereço no requerimento.

Só após essa comunicação, permanecendo o imóvel na listagem, você poderá então ser notificado.

3. Há alguma ordem para as notificações?

Sim. A legislação atual estabelece como prioridade a notificação dos imóveis situados no perímetro da Operação Urbana Centro e nas Zonas de Especial Interesse Social (ZEIS) 2 e 3.  De qualquer forma, e para além disso, o instrumento do parcelamento, edificação e utilização compulsórios deve sempre acompanhar as estratégias de desenvolvimento da cidade.

4. Como posso saber quais imóveis foram notificados pela PMSP?

Para saber quais imóveis já foram notificados pela Prefeitura do Município de São Paulo, qualquer cidadão poderá acessar o site da Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano ou se dirigir à Supervisão de Planejamento e Desenvolvimento Urbano (SPDU) da Subprefeitura mais próxima de sua residência.

5. No meu bairro há muitos imóveis ociosos, posso fazer algo a respeito?

Caso tenha conhecimento de imóveis que não estejam cumprindo a função social, você poderá enviar um e-mail para o Departamento de Controle da Função Social da Propriedade (dcfsp@prefeitura.sp.gov.br), com as seguintes informações: Endereço completo do imóvel (nome do logradouro, número do imóvel, CEP e Subprefeitura), tipologia do imóvel (não edificado, subutilizado ou não utilizado), tempo de ociosidade do imóvel e outras informações que ajude na identificação e caracterização da propriedade.

6. Fui notificado. Por quê?

A notificação de um proprietário ocorre quando o imóvel não está cumprindo sua função social, de acordo com o exigido pela legislação específica (vide questão nº 18). Os imóveis que geraram notificações são aqueles que se encontram ociosos, isto é, não utilizados, subutilizados, ou não edificados, nos termos da legislação. O enquadramento de seu imóvel pode ser conferido na própria notificação recebida.

Para enquadrar seu imóvel em uma dessas categorias e decidir por sua notificação, a PMSP realiza cauteloso procedimento interno, documentado em Processo Administrativo sob controle do Departamento de Controle Função Social da Propriedade- DCFSP, na Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano.

7. Posso ter acesso ao processo que resultou em minha notificação?

Sim. Basta protocolar requerimento na Secretaria Municipal de Desenvolvimento Urbano, dirigido ao DCFSP, solicitando as vistas. A autorização será publicada no Diário Oficial do Município e, caso o interessado tenha fornecido telefone ou e-mail para contato, também poderá ser comunicada por esses meios. A partir do deferimento, o interessado terá 5 (cinco) dias úteis para consultar o processo.

A vista ocorrerá sob controle de funcionário do DCFSP e o interessado poderá tomar apontamentos. Caso também tenha incluído, em seu requerimento, solicitação para fotografar as folhas do processo, assim também lhe será autorizado.

8. Fui notificado. Como faço para me manifestar?

Caso tenha sido notificado e queira se manifestar em relação à notificação, o munícipe poderá apresentar impugnação no prazo de 15 (quinze) dias contados da data do recebimento da notificação. Nesta impugnação, deverá apresentar as razões do por que acredita que não deveria ter sido notificado.
É conveniente anexar toda a documentação necessária para comprovar as alegações levantadas, além de cópia dos documentos de identificação do notificado e, no caso de pessoa jurídica, dos documentos devidos para a qualificação da pessoa jurídica e de seu representante.
A impugnação deverá ser protocolada no 17º Andar da Rua São Bento nº 405, Centro, São Paulo/SP.

9. Porque meu imóvel é considerado subutilizado?

Um imóvel é considerado subutilizado quando, possuindo área superior a 250 m², seu aproveitamento esteja abaixo do coeficiente mínimo definido pelo zoneamento do local onde o imóvel se situa. O coeficiente mínimo de cada zona é estabelecido por seu Plano Diretor Regional.

10. Porque meu imóvel é considerado não utilizado?

É considerado imóvel não utilizado aquele que, embora possua edificação que atenda o coeficiente mínimo exigido, tem, no mínimo, 60% de sua área construída desocupada por mais de 1 ano, nas seguintes áreas: 

. Zonas Especiais de Interesse Social 2, 3 e 5. 
. Perímetros das Operações Urbanas Consorciadas. 
. Áreas de influência dos Eixos de Estruturação da Transformação Urbana. 
. Subprefeituras da Sé e da Mooca. 
. Macroáreas de Urbanização Consolidada e de Qualificação da Urbanização. 
. Macroárea de Redução de Vulnerabilidade Urbana (exclusivamente em glebas ou lotes com área superior a 20.000 m²). 
. Macroárea de Estruturação Metropolitana (mediante lei específica) 

11. Porque meu imóvel é considerado não edificado?

Um imóvel é considerado não edificado quando possuir mais de 250 m² de área e o coeficiente de aproveitamento for igual a 0. Há situações onde a legislação admite que alguns usos que não precisam de edificação (por exemplo, centros de logística, clubes esportivos, postos de abastecimento etc.) podem ser considerados para afastar a classificação de não edificado ou até de subutilizado (ver item 7).

12. Fui notificado. Qual o prazo para eu dar uma função ao meu imóvel?

Caso seu imóvel esteja edificado, porém não utilizado, este deverá ser ocupado no prazo de 1 (um) ano, a contar da data da notificação.
Em se tratando de imóvel não edificado (terreno vazio) ou subutilizado (com construção abaixo do coeficiente mínimo), deverá ser apresentado projeto de construção no órgão competente da PMSP, no prazo máximo de 1 (um) ano, também contado a partir do recebimento da notificação. Aprovado o projeto, a obra deverá ser iniciada no prazo máximo de 2 (dois) anos, e concluída no prazo de 5 (cinco) anos, a contar da data do início das obras.
É importante comunicar o DCFSP dessas providências, para evitar que sobre o seu imóvel comece a incidir a progressividade no tempo do IPTU.

13. O que acontece se eu não cumprir os prazos acima?

Caso qualquer dos prazos não seja atendido, será aplicado o IPTU Progressivo no Tempo, a partir do exercício do ano seguinte àquele do descumprimento do prazo, mediante majoração anual e consecutiva da alíquota por 5 (cinco) anos, até o limite máximo de 15% (quinze por cento) do valor venal do imóvel.
O valor da alíquota a ser aplicado a cada ano será igual ao dobro do valor da alíquota do ano anterior, respeitado ainda esse limite de 15%.
Decorridos 5 (cinco) anos da cobrança do IPTU Progressivo no Tempo sem que o proprietário tenha cumprido a obrigação de parcelamento, edificação ou utilização compulsórios, a Prefeitura do Município de São Paulo poderá proceder à desapropriação do imóvel, com pagamento em títulos da dívida pública.

14. Meu imóvel está limpo e conservado, mesmo assim devo realizar edificação ou parcelamento para lhe dar função social?

Sim. A lei exige a edificação no coeficiente mínimo estabelecido para o uso e ocupação do solo da região. A manutenção é também uma obrigação do proprietário, mas não se confunde com o parcelamento ou edificação compulsórios.

15. Se eu pagar meu IPTU já estarei cumprindo a função social da propriedade?

Não. O cumprimento da função social da propriedade não se confunde com o adimplemento das obrigações fiscais relativas ao imóvel.

16. Há atividades no imóvel que não necessitam de edificações para acontecer. Estou cumprindo a função social de minha propriedade?

O Plano Diretor não especifica o que são as atividades econômicas que não precisam de edificação, mas os Planos Regionais podem fazê-lo, então você deve consulta-los, se for esta sua situação. Se sua atividade enquadrar-se como exceção, é possível apresentar impugnação à notificação, conforme explanado na Questão 6, informando o desenvolvimento de atividade que não exige edificação. Caso contrário, seguirá a regra geral e deverá apresentar projeto de edificação ou dar uso ao imóvel, conforme a situação. Uma atividade serviço pode ter considerações especiais em uma região da cidade e não ter em outra, daí a necessidade de essas regras estarem nos Planos Regionais. Não havendo disposição prevista nos planos, o proprietário deverá cumprir a obrigação normalmente, independentemente da atividade.

17. Não moro no imóvel. Tenho obrigação de dar uso a ele?

Todo o imóvel deve cumprir sua função social, seja residência do proprietário ou não. Eventualmente, poderá ser notificado ainda o usufrutuário, ou o comodatário e até mesmo o compromissário-comprador, dependendo da relação estabelecida com o proprietário e com o bem.

18. Fui notificado, mas não tenho recursos financeiros suficientes para dar alguma função ao meu bem. O que posso fazer?

Uma alternativa para viabilizar financeiramente o cumprimento das obrigações exigidas a partir da notificação é o Consórcio Imobiliário.

O consórcio imobiliário é um acordo possível do proprietário com o poder público municipal, onde este pode receber o terreno e executar as obras (loteamento ou edificação) necessárias. Após a conclusão, algumas unidades (lotes, apartamentos, etc.) assim geradas ficarão com o antigo proprietário para saldar o valor do terreno Mais informações podem ser adquiridas mediante um questionamento pessoal ao próprio DCFSP.

19. Fui notificado. Posso vender o imóvel?

Sim, mas os prazos para dar a ele uma função social continuarão a fluir, agora tendo como responsável o adquirente, conforme estipulado pelo art. 6º da Lei 10.257/01 (Estatuto da Cidade).

20. Qual legislação regula este instrumento?

O instrumento do Parcelamento, Edificação e Utilização Compulsórios é definido em primeiro lugar pela Constituição Federal, em seu artigo 182, §4º. Está presente também na Lei Federal nº 10.257/01 (conhecida como “Estatuto da Cidade”), nos artigos 5º e 6º. No Município de São Paulo, encontra-se devidamente regulamentado pelo Plano Diretor, pelos Planos regionais, pela Lei nº 15.234/10 e pelos Decretos nº 55.638/2014 e nº 57.562/2016. As leis municipais podem ser encontradas no portal da própria prefeitura e a Constituição Federal e Lei Federal no portal do governo federal (http://www.planalto.gov.br).