Nesta quinta-feira (15), o prefeito de São Paulo, Ricardo Nunes, sancionou a Lei 17.844/2022, que institui a Área de Intervenção Urbana (AIU) do Setor Central. Ela prioriza o atendimento habitacional para famílias de baixa renda e prevê a antecipação de investimentos para mobilidade urbana. Confira a publicação da Lei no Diário Oficial.

A AIU do Setor Central é resultado da aprovação do Projeto de Intervenção Urbana (PIU) Setor Central. O PIU foi um estudo debatido pelo Executivo por mais de dois anos com a população em audiências públicas, consultas públicas online e reuniões com conselhos da sociedade civil. Em novembro de 2020, ele ganhou forma de Projeto de Lei (712/2020) e foi encaminhado à Câmara Municipal, onde passou por novo processo de discussão. Em julho de 2021, o texto foi aprovado em primeira votação pelo Legislativo. A deliberação em segundo turno ocorreu em 24 de agosto, criando definitivamente a AIU do Setor Central.

Ela tem como premissa o adensamento populacional e construtivo na região, com diversos incentivos para a população mais vulnerável. Por exemplo, ela prevê que, ao menos, 40% dos recursos arrecadados com outorga onerosa sejam destinados à construção de moradias populares para famílias com renda de até 2 salários mínimos. Outros 20% serão destinados para melhorias na rede de equipamentos públicos e 5% para preservação do patrimônio histórico, ambiental e cultural.

A mobilidade ativa é outra prioridade deste plano urbanístico para o centro. Para melhorar a integração do território e qualificar o percurso do pedestre, do ciclista e dos usuários de outros meios ativos de deslocamento, o texto sancionado autoriza a Prefeitura a antecipar recursos do Tesouro municipal para realização de obras de transposição com fins de mobilidade urbana.

De forma geral, a AIU do Setor Central estabelece parâmetros de uso e ocupação do solo específicos para o território e um programa de intervenções (obras e serviços) para a região, além de revogar a Operação Urbana Centro (Lei nº 12.349/1997).

A AIU do Setor Central está inserida em um perímetro de 2.089 hectares (o equivalente a 2.089 campos de futebol), dividido em dois setores: Setor Centro Histórico, nos distritos da República e Sé, e o Setor Centro Metropolitano, que abrange total ou parcialmente os distritos do Brás, Belém, Pari, Bom Retiro e Santa Cecília.

O incentivo à habitação é o grande objetivo deste plano urbanístico para a transformação do centro. Acompanhado de obras de infraestrutura e melhorias na rede de equipamentos públicos – estabelecidas em seu programa de intervenções – , ele busca resgatar o centro como indutor de investimentos para cidade. A expectativa é atrair cerca de 220 mil novos moradores à região. A AIU do Setor Central insere-se num plano mais amplo do Munícipio para requalificação da região central. 

Para acompanhar e deliberar sobre a implantação dessas intervenções, será constituído um Conselho Gestor coordenado pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Licenciamento com apoio da SP Urbanismo e a participação de órgãos e entidades da administração municipal e da sociedade civil.

Outra novidade trazida pelo plano urbanístico é a revogação da Operação Urbana Centro, estabelecida em 1997. Os recursos remanescentes na conta desta Operação Urbana serão transferidos para a AIU do Setor Central, sem prejuízo das intervenções já aprovadas.

Para fomentar o adensamento construtivo e populacional na região, a AIU estabelece, pelo prazo de cinco anos, a isenção de cobrança de outorga onerosa no Setor Centro Histórico (República e Sé) e na região hoje conhecida como Cracolândia. Nas demais regiões da AIU, o pagamento está mantido.

A outorga onerosa é um valor cobrado pela Prefeitura que permite a um empreendedor construir em um terreno uma metragem maior do que aquela estabelecida pelo Município como coeficiente básico de aproveitamento. A medida não tem intuito arrecadatório. Ela busca ser um indutor da transformação de áreas específicas da cidade.

Ainda para estimular o adensamento populacional e construtivo, a AIU do Setor Central amplia o limite máximo de aproveitamento dos terrenos. Em alguns setores do plano urbanístico para o centro, a Prefeitura permitirá ao empreendedor construir até 6 vezes a área do terreno. Na cidade, em geral, esse limite é de 4 vezes.

O uso do instrumento urbanístico de Transferência do Direito de Construir (TDC) também foi garantido pela AIU.

Após a sanção, a Prefeitura trabalha agora na elaboração do decreto regulamentador da Lei.

 

Qual a diferença entre PIU e AIU?

Um Projeto de Intervenção Urbana (PIU) é um estudo técnico elaborado para promover o ordenamento e a reestruturação urbana em áreas subutilizadas na cidade. Ao seu término, um PIU recomenda o tipo de instrumento urbanístico mais adequado a ser aplicado no território para que a transformação desejada seja alcançada.

No caso do PIU Setor Central, o instrumento sugerido foi uma Área de Intervenção Urbana (AIU). Mas existem outros três tipos de instrumentos que podem ser resultados de um PIU: Operação Urbana Consorciada, a Área de Estruturação Local e a Concessão Urbanística.

A Operação Urbana Consorciada (OUC) é usada pela Prefeitura para promover, em um determinado perímetro, transformações urbanísticas estruturais, melhorias sociais e valorização ambiental. Em São Paulo há três delas vigentes(Água Branca, Água Espraiada e Faria Lima), mas todas elas são anteriores à adoção dos PIUS. As suas intervenções previstas, geralmente, são custeadas pela venda de CEPACs, títulos imobiliários comercializados na Bolsa de Valores e adquiridos por interessados em construir edificações mais altas na região da Operação Urbana.

Bastante semelhante à Operação Urbana Consorciada, a Área de Intervenção Urbana (AIU) compreende porções de território destinadas à reestruturação, transformação, recuperação e melhoria ambiental. Neste sentido, é prevista, por exemplo, uma destinação mínima de 25% dos recursos para provisão de habitação para famílias de menor renda. A diferença em relação à Operação Urbana Consorciada é bastante tênue. Pode-se dizer que a Operação Urbana abarca uma ampla transformação do território, gerando maiores impactos, enquanto a AIU tem o papel mais de reorganizar o crescimento da região.

Já a Área de Estruturação Local (AEL) abrange áreas mais específicas (e menores), que contam com algum equipamento público marcante que se pretende qualificar, além do seu entorno. Têm como objetivo o desenvolvimento urbano , especialmente, em áreas de maior vulnerabilidade, a melhor integração do transporte coletivo e a oferta de habitações de interesse social e equipamentos urbanos e sociais.

Por fim, na Concessão Urbanística, o PIU é elaborado pelo Poder Público e implantado por empresa estatal municipal ou empresa/consórcio – com o monitoramento da Prefeitura e sociedade civil. Em contrapartida, a empresa/consórcio pode obter remuneração, por exemplo, mediante a exploração de espaços públicos.