Na última quinta-feira, dia 25/02/2016, foi aprovado o novo zoneamento da cidade São Paulo. A lei traz avanços significativos para que todo o processo de desenvolvimento urbano ocorra de acordo com as estratégias do Plano Diretor Estratégico (PDE) – Lei nº 16.050/14.

Veja aqui os principais destaques da nova lei:

1) O novo zoneamento fortalece a estratégia de ordenamento territorial do Plano Diretor Estratégico.
As principais medidas relacionadas são:
– Criação da Zona Eixo de Estruturação da Transformação Urbana (ZEU), mantendo os parâmetros previstos no PDE e estabelecendo regras complementares, como os usos permitidos nestas zonas, por exemplo.
– Manutenção dos elementos de qualificação do espaço público para o pedestre, tais como a fruição pública, a adoção de fachadas ativas e o alargamento de calçada.
– Manutenção das Zonas Especiais de Interesse Social, sendo mantidas as regras estabelecidas no PDE e promovidos ajustes na demarcação das zonas.
– Manutenção da prevalência do transporte público sobre o transporte individual. Por exemplo, a exigência de número mínimo de vagas de garagem foi mantida apenas para os usos não residenciais e, nestes casos, as métricas foram revistas.
– Manutenção de incentivos a hospitais, escolas e hotéis, mas condicionando tais incentivos à estratégia de ordenamento territorial do PDE.
– Definição de regramentos específicos e incentivos aos locais de culto, conforme previsto no PDE.
– Aprimoramento da cota de solidariedade, sendo exigida sua aplicação em todas as novas edificações em estações, terminais e pátios de manobras do sistema de transporte público de passageiros (metrô, trem e ônibus), independentemente do porte das novas edificações.

2) O novo zoneamento simplifica as regras de parcelamento, uso e ocupação do solo na cidade.
A nova lei apresenta uma série de medias que facilitam sua aplicação, como segue:
– Não diferencia tipos de zonas por subprefeitura, o que facilita a compreensão e legibilidade das regras de cada zona.
– Não existe mais descrição do perímetro das zonas em texto, apenas sua demarcação no mapa. Isso evita conflitos entre o texto e o mapa. Além disso, a demarcação das zonas seguiu o mapa cadastral da cidade, de modo a evitar a incidência de múltiplas zonas num mesmo lote.
– Tratamento da ZEPEC em mapa específico, de modo a facilitar a sua leitura.
– Revogação de mais de 70 leis e dispositivos legais, fazendo com que todas as principais regras de parcelamento, uso e ocupação do solo sejam reunidas numa única lei.
– Utilização de quadros que trazem maior objetividade à aplicação da lei, como por exemplo, a permissão dos grupos de atividade por zonas.

3) O novo zoneamento inova ao instituir a Quota Ambiental fazendo com que as novas edificações públicas e privadas tenham que contribuir com a qualidade ambiental da cidade.
Com a nova medida, os lotes com áreas acima de 500m² terão que atingir uma pontuação mínima que será obtida mediante adoção de soluções construtivas, paisagísticas e tecnológicas que vão contribuir com a melhoria da qualidade ambiental da cidade. Basicamente são medidas que reduzem a sobrecarga nos sistemas de drenagem e contribuem coma redução das ilhas de calor.
Também foram previstos incentivos para quem pretender adotar a certificação ambiental e atingir pontuação acima da mínima exigida.

4) O novo zoneamento inova ao instituir o lote máximo.
Tal medida vai proporcionar um melhor equilíbrio entre áreas públicas e privadas e reduzir os grandes empreendimentos residenciais e comerciais na cidade de modo a evitar condomínios isolados e melhorar a circulação de pedestres.

5) O novo zoneamento inova ao instituir a Zona Mista de Interesse Social e a Zona Centralidade em ZEIS.
A Zona Mista de Interesse Social foi idealizada com intuito de incentivar a diversificação do uso do solo em bairros com famílias de baixa renda que já foram urbanizados e regularizados, como os conjuntos habitacionais, por exemplo, sendo mantida a população de baixa renda nestas áreas. Por sua vez, a Zona Centralidade em ZEIS visa garantir a diversidade de usos em áreas ainda não regularizadas em algumas das principais vias de assentamentos precários demarcados como ZEIS-1.

6) O novo zoneamento cria melhores condições para o desenvolvimento econômico da cidade.
As principais medidas relacionadas são:
– Criação de dois tipos de Zona Predominantemente Industrial e das Zonas de Desenvolvimento Econômico com intuito de reservar territórios para o desenvolvimento da atividade produtiva e logística na cidade. A demarcação dessas zonas foi ampliada em relação à lei vigente.
– Previsão da possibilidade de regularização de usos industriais instalados fora das zonas industriais sob determinadas condicionantes, de modo a manter a oferta de empregos de forma descentralizada na cidade.
– Permissão da instalação de usos não residenciais considerados de baixo risco em edificações em situação irregular, desde que sejam obedecidos os parâmetros de incomodidade da zona.
– A dispensa de recuos frontais, laterais e de fundo, a não exigência do número mínimo de vagas de estacionamento em lotes pequenos localizados na periferia da cidade e o incentivo de áreas não computáveis também na periferia vão contribuir para a regularização de muitas atividades não residenciais nestas áreas, que tem muita carência de empregos.

7) O novo zoneamento fortalece a proteção ambiental e a preservação cultural.
A demarcação de zonas ambientais (ZEPAM, ZEP e ZPDS) aumentou em mais de 40% em relação à lei de zoneamento vigente. No caso das Zonas Especiais de Preservação Cultural – ZEPEC,  a indicação de novas áreas a serem objeto de estudo para tombamento, passam ao prazo máximo de 2 anos.
Quanto ao sistema de áreas verdes, este teve um regramento complementar ao estabelecido no PDE, sendo que a permissão de instalação de equipamentos públicos sociais nestas áreas somente será possível em caráter excepcional, se for comprovada a demanda pelo órgão público municipal competente e sob a condição de haver compensação ambiental.

8) O novo zoneamento disciplina a instalação da infraestrutura na cidade.
Os equipamentos de infraestrutura poderão se instalar na cidade se tiverem sido previstos em algum instrumento de planejamento setorial ou em lei específica. É uma medida que mantém a permissão já existente na lei vigente, mas submete tal permissão à existência de um planejamento do empreendimento pela respectiva política pública relacionada.
Além disso, o novo zoneamento define o universo de empreendimentos que devem elaborar o Estudo de Impacto Ambiental (EIA) e aqueles que devem elaborar o Estudo de Impacto de Vizinhança (EIV), como medida de controle de impactos urbanísticos e ambientais.

9) O novo zoneamento estabelece limites e condicionantes para os grandes equipamentos urbanos.
As Zonas de Ocupação Especial agora terão que ter um Projeto de Intervenção Urbana (PIU) e terão um limite de coeficiente de aproveitamento máximo conforme aquele definido pela macroárea do PDE.
E para alguns locais sujeitos à ampliação ou mudança de uso, foram estabelecidas condicionantes específicas (como as áreas do CEAGESP, Canindé e Anhembi).

10) O novo zoneamento disciplina a aplicação da transferência do direito de construir.
O PDE abriu a possibilidade dos fatores de incentivo serem revistos em lei específica. O novo zoneamento estabelece novos valores dos fatores de incentivo, de modo a criar melhores condições dos pequenos imóveis também poderem operar o instrumento.
Também foi definido um limite para a aplicação do instrumento em relação ao seu impacto potencial no FUNDURB, de modo a não comprometer a destinação de recursos para habitação de interesse social e transporte público coletivo.